希腊一直以来以其独特的黄金签证政策吸引了大量的海外投资者，尤其是那些希望通过购房来获取欧洲居住权的人。然而，近期传来消息，希腊的购房移民政策即将迎来重大调整，特别是与“商改住”项目相关的政策变化，将深刻影响未来的投资机会。今天，澳臻移民就来聊聊这一新政背后的含义，分析目前的投资机会与未来可能面临的风险。
一、什么是“商改住”项目？
所谓的“商改住”项目，是指投资者通过购买商业地产（如办公楼、工厂、学校等），并将其改造为符合住宅标准的房产，从而满足希腊黄金签证计划的资格要求。这一政策最初的目的是通过将一些不再使用的商业地产进行改造，不仅提升了这些地区的住房供应，还有效吸引了国际资本。“商改住”的具体要求包括：
商业地产：例如办公楼、健身房、图书馆、学校等可以转换的房产。
改造：需要将原本的建筑用途或性质改变为住宅用途，并符合希腊的住宅法案标准。
住：经过改造后的建筑需符合居住标准，满足居民的基本生活需求。
这种方式相对灵活，投资门槛也较低，通常在25万欧元左右，对于预算有限的投资者来说，吸引力巨大。对于想通过投资获得黄金签证的人来说，这无疑是一个难得的机会。
二、新政：政策收紧，黄金签证将更难获得
然而，随着政策的变化，未来的“商改住”项目将面临更严格的监管要求。希腊政府规定，所有商改住项目的转换工作必须在2024年4月5日之前完成。这意味着，虽然目前这一项目仍然开放，但投资者必须在短时间内完成所有的购买与改造工作，才能确保符合黄金签证的资格。除此之外，新政策还对项目的运营提出了更高的要求：
禁止短期出租：商改住项目不得用于短期出租（如Airbnb），所有租赁必须遵守希腊的租赁法规，租期不得低于60天。
违规处罚：如果违反这些规定，不仅会面临高额的罚款，还可能导致已经获得的黄金签证被取消。
工业地产的特殊要求：工改住项目必须确保所购置的工厂或工业地产在过去5年内没有进行过商业运营，且在转为住宅用途之前，必须完成所有必要的用途变更手续。
显然，这些新的规定意味着投资者在选择“商改住”项目时，面临的风险和挑战将大大增加。未来，黄金签证的获取将不再那么轻松。
三、希腊房地产市场的强劲复苏
尽管黄金签证政策面临调整，但希腊的房地产市场自2017年以来一直保持强劲复苏的态势。根据希腊银行发布的数据显示，阿提卡地区（包括雅典）房价在过去几年中已上涨了88%，并且价格已超过2008年金融危机时期的峰值。全国范围内，房价也呈现上升趋势，尽管增速有所放缓，但依然高于通货膨胀率和家庭收入增长率。
在这波房地产复苏中，雅典、塞萨洛尼基等大城市的房价涨幅尤为显著。根据2023年第二季度的统计，阿提卡地区房价同比上涨了9.1%，而塞萨洛尼基则达到了12.1%。这种上涨不仅受到了海外投资者需求的推动，也反映了希腊经济逐步复苏带来的积极影响。
这一现象也表明，希腊的房地产市场仍然充满吸引力，对于那些计划通过投资移民的投资者而言，依旧是一个不可忽视的机会。
四、投资者如何抓住当前机遇？
对于那些计划通过购房移民获得希腊黄金签证的投资者来说，目前无疑是进入希腊房地产市场的最佳时机。特别是在“商改住”项目中，灵活的投资门槛和相对较短的交付周期使得这一项目成为低预算投资者的首选。而且，改造后的住宅在未来可以进行长期出租，稳定的租金收入和潜在的房产增值，构成了投资者的额外回报。
然而，随着政策的逐步收紧，投资者必须意识到，未来几年的黄金签证申请将变得更加不可控。如果错过了这个政策相对宽松的窗口期，未来将很可能面临更加复杂的申请流程和更高的门槛。
因此，在当前的政策环境下，尽早抓住“商改住”项目的机会，不仅能够获得希腊的永久居留身份，还能够享受希腊房地产市场增值带来的双重收益。
希腊的新政策将对购房移民计划带来深远影响，尤其是“商改住”项目的取消，意味着未来的投资机会将更加有限。对于那些希望通过投资移民获得黄金签证的人来说，抓住2024年4月5日之前的政策窗口，尽早完成投资，是确保能够顺利获得希腊身份的关键。