一生钟情“买房梦”的中国人，正把匈牙利首都买成“第二个家”？

在全球经济逐步回暖的大背景下，匈牙利房地产市场迎来近年来最为显著的一轮复苏周期。尤其值得注意的是，非欧盟国家的买家群体强势回归，投资节奏明显加快。而在这一波国际资本流入中，中国买家异军突起，成为推动布达佩斯核心区域房价升温的主力军，显示出其对海外核心资产配置的浓厚兴趣和高度集中化的投资思维。

1、中国买家强势领跑，购房交易量激增71%

根据匈牙利知名房地产咨询公司Duna House发布的最新市场报告，2024年前四个月，非欧盟公民共提交3647宗购房许可申请，其中高达3485宗获批，显示出强劲的市场热情。在所有非欧盟买家中，中国投资者以1106宗的交易量高居榜首，同比增幅达到惊人的71%，遥遥领先于越南等其他国家的买家。

这不仅意味着中国资本的全球化布局更趋活跃，也从侧面反映了中国家庭在教育、定居、资产保值等方面的多元化需求正不断外溢至欧洲二线市场。

2、布达佩斯核心区成“兵家必争之地”

城市是资产安全的锚点，而核心区则是价值成长的高地。从数据来看，超过76%的外国购房行为集中于布达佩斯，其中尤以第七区最为热门，占据全部交易量的15%。该区以紧邻市中心、生活配套成熟、租赁市场活跃著称，吸引大量以出租或自住为目的的中国买家。

除第七区外，特雷兹瓦罗什（Terézváros）、约瑟夫城（Józsefváros）和第十三区也分列第二梯队，单区占比均达到12%。在首都圈以外，佩斯（Pest）和杰尔-莫松-索普朗（Gy?r-Moson-Sopron）等地也逐渐成为外资布局的新焦点，体现出市场从“集中化”向“扩散化”发展的趋势。

3、中外投资逻辑大不同 

若从单笔投资额度来看，中国买家的平均购房金额高达7600万匈牙利福林（折合人民币约148万元），远高于德国买家的2780万福林（约54万元）。究其原因，正是投资视角与风险偏好的不同：中国投资者大多更偏好购买布达佩斯核心区域的物业，尤其注重学区、交通、生活便利度等硬性指标。而德国等欧洲买家则更倾向于低密度、低总价的乡镇型住宅项目。

这种“高投入、高溢价”的中国模式，虽承担一定的市场波动风险，但在长期持有和资产增值的逻辑上，无疑更符合“以房养家、以房换身份”的家庭资产配置需求。

4、市场风口已至，2025年将进入“量价齐升”通道

如果说2024年是市场修复年，那么2025年很可能将成为匈牙利房地产的“爆发年”。《全球房产指南》预计，2025年匈牙利房地产交易量将达到14至14.5万宗，较2023年实现30%以上增长。与此同时，Duna House预测住宅价格和交易量将同步增长10%-20%。

来自SISKIN集团的CEO更直言：“匈牙利市场正在形成宏观经济向好、政府政策支持与住房需求释放的三重利好叠加效应，市场信心显著提升。”

5、十四年房价涨幅234%，欧洲投资“黑马”浮出水面

欧盟统计局数据显示，自2010年至2024年，匈牙利全国房价累计上涨234%，高居欧盟国家之首，远超欧盟55.4%的平均涨幅。同期租金增长亦达114%，在欧盟内部名列前茅。这种“房价+租金”的双轮驱动，为长期投资者提供了稳定的资本回报和可观的现金流潜力。

中国买家热衷布达佩斯，并非偶然。这是一种高度理性判断后的选择：政策门槛适中，经济稳定增长，房地产市场尚未过热，潜在的升值空间远未触顶。

目前，除欧盟/欧洲经济区成员国及瑞士公民外，其他外国买家在匈牙利置业仍需取得地方政府购房许可。因此，对于有意配置海外资产的中国投资者而言，提早规划、提前布局至关重要。

建议优先考虑布达佩斯第六、第七、第八及第十三区等成熟区域，兼顾未来发展潜力与当下租赁回报。同时，关注佩斯、索普朗等具增长潜力的外圈城市，也不失为审慎投资者的多元配置策略。