希腊买房移民政策调整之后，如果申请者还想只花25万欧元就拿到黄金签证，就只能选择“商改住”房产。很多申请人对这类房产较为陌生，也产生了很多的疑问。澳臻移民在本篇文章中将就相关问题进行逐个解答。
1、什么是“商改住”？
“商改住”是指将商业用途的物业（如商铺、办公楼、仓库、工业建筑等）依法转变为住宅用途。这一过程在希腊是合法且可行的，且在一定条件下，商业物业可以申请变更用途，经过改造后成为符合住宅标准的房产。据希腊《城市规划法》（Law 4759/2020）第48条规定，符合特定条件的商业物业可以通过合法程序进行用途变更，转化为住宅房产。具体条件包括：
1）建筑结构必须符合住宅安全标准
2）物业所在区域不属于纯商业区
3）必须获得市政部门的审批，并支付相应的税费。
这一法律规定为投资者提供了转型的机会，同时也为希望通过黄金签证在希腊定居的客户提供了新的投资途径。
2、商改住与黄金签证的关系
“商改住”项目完全符合希腊黄金签证的投资要求。根据最新的政策，投资者只需在希腊购买至少25万欧元的住宅房产（包括商改住项目），即可申请黄金签证。值得一提的是，在房产改造完成并获得住宅产权证书后，改造后的物业价值将计入投资金额，帮助投资者达到黄金签证的投资门槛。
3、哪些商业物业可以进行商改住改造？
并非所有商业物业都可以进行“商改住”改造，符合条件的物业类型包括：
1）办公楼：适用于商业楼宇的改造。
2）商铺：具有一定规模且位于适宜区域的商铺可转化为住宅。
3）仓库与工业建筑：尤其是未在过去五年内投入使用的工业建筑，符合一定条件后可以改为住宅。
此外，这些物业需为单一房产，且不受面积或地理位置的限制，适用于希腊全境。这意味着，无论是雅典、塞萨洛尼基，还是希腊其他地方，都有可能成为投资者关注的潜力区域。
4、商改住项目的购买流程
购买“商改住”项目的流程较为清晰，一般包括以下几个步骤：
1）选择符合条件的商改住项目；
2）进行法律尽职调查：确保物业产权清晰，没有债务争议；
3）签订预售合同并支付定金；
4）申请用途变更并获得相关许可；
5）在公证处签署最终买卖合同；
6）在土地注册处完成产权登记。
整个购买过程通常需要3-6个月的时间，投资者无需亲自到希腊处理所有事务，相关的法律文件可以通过远程办理，所有流程将由专业团队代为执行。
5、商改住的核心优势
1）低投资门槛
相较于高需求区域如雅典市中心的80万欧元投资门槛，商改住项目仅需25万欧元即可参与黄金签证，适合预算有限的投资者。
2）地理灵活性
商改住项目不限于特定区域，投资者可以选择在希腊的不同区域进行投资，找到回报有保障的物业。
3）投资回报保障
除了黄金签证的获取，投资者还可以享受到良好的租赁回报。项目通常位于租赁需求较高的区域，租赁市场潜力巨大。
6、商改住项目的时间周期与客户参与
整个商改住的流程通常需要6至12个月，包括物业筛选、合规审查、市政改造许可申请、施工改造及最终验收等步骤。在此过程中，客户无需亲自到希腊，所有事务可以通过远程进行。希腊的本地建筑团队将负责全程管理与监督，确保改造工程顺利进行。
7、短租与出售限制
需要注意的是，根据2024年的新规，通过黄金签证购买的“商改住”物业不能用于短租（如Airbnb），也不能作为公司注册地址。若出售该物业，黄金签证将失效，除非投资者购买另一符合条件的物业并转移投资。
通过投资希腊“商改住”项目，投资者不仅可以实现资产配置和增值，还能顺利获得希腊黄金签证，享受希腊以及申根区的诸多便利。这一项目适合那些希望通过较低投资门槛获得移民资格的人群，是一种灵活且具备良好回报潜力的投资选择。