澳洲出台新禁令：外国人无法购买现房，政策背景与市场影响分析

近日，澳洲政府宣布了一项重要的政策变化，规定从2025年4月1日起，所有持有临时居民签证的外国人士，包括工作签证和留学签证持有者，将无法在澳洲购买现有的住宅物业。这项禁令将在2027年3月31日之前实施，旨在应对当前澳洲日益严峻的住房危机，并将外国买家对本地房地产市场的影响降至最低。尽管该禁令的出台引起了广泛关注，但经济学家普遍认为，此举对澳洲整体房价的长期影响可能相对有限。

1、政策背景：澳洲住房危机的紧迫性

近年来，澳洲面临着前所未有的住房危机。随着移民人数的快速增长，住房需求猛增，而审批流程的缓慢、建筑业的劳动力短缺以及材料成本的不断上升，使得新房供应严重滞后。这些因素共同推动了房价的持续上涨，使得澳洲本地居民尤其是首次购房者的购房难度逐年加大。

在此背景下，澳洲政府提出了这一政策，目的是让更多本地居民，特别是那些处于收入较低阶层的年轻人和家庭，能够有更多机会购买住宅。

2、政策内容：临时居民购房受限

根据新政策的规定，从2025年4月起，所有持临时居民签证的人（包括工作签证和留学签证的持有者）将不再被允许购买已经建成的房产。这一禁令堵住了此前的“漏洞”，即外国临时居民曾经可以在澳洲购买现房，而不受相关限制。此举将大大减少外国投资者，特别是临时居民对本地房地产市场的直接干预。

然而，值得注意的是，并非所有外国投资者都受到这一禁令的影响。对于那些投资于大规模住宅开发项目的外国投资者（如公寓楼或住宅区），依旧可以申请豁免。这意味着，尽管澳洲政府收紧了现房市场的准入，但仍会为促进新建住房供应的外国资本提供一定的政策空间。

此外，澳洲还明确表示，将加强对海外投资者的监管，特别是针对那些囤积可开发土地但迟迟不进行建设的行为。为此，澳大利亚税务局（ATO）将在2025-26财年获得890万澳元的额外资金，用于打击这一现象，并确保违反政策的投资者无法逃避责任。

3、禁令对市场的潜在影响：会导致房价下降吗？

在新政策公布后，许多澳洲本地居民关心的问题是：外国买家无法购买现房，这是否意味着房价会有所下降？然而，经济学家普遍认为，这一政策对房价的直接影响可能微乎其微，主要原因如下：

1）外国投资者在市场中的比例较小

根据澳洲税务局的数据显示，2022-23财年，外国投资者购买的房产仅占全国房屋销售量的不到1%。其中，只有约1800套是二手房，三分之二的房产为新建房或空地，这部分房产并不受禁令的影响。因此，禁令实际涉及的市场份额相对较小。

2）房价主要由供需关系决定

澳洲房价的上涨，根本原因在于供应的短缺。审批流程缓慢、建筑业劳动力短缺、原材料价格上涨等问题，是导致房价居高不下的核心因素。即便外国买家的参与度有所下降，如果本地新房供应依旧不足，房价仍然会受到供应紧张的压力，继续维持在较高水平。

3）历史经验表明类似政策未能显著降低房价

2017年，澳洲曾对外国买家实施了一系列收紧措施，包括征收额外印花税、空置税等，但即便如此，澳洲的房价在2020-2022年期间依然大幅上涨。这表明，单纯通过限制外国买家的参与，并不能有效解决房价上涨的根本问题。

4、短期与长期影响分析

从短期来看，禁令可能会对澳洲高端市场的现房交易产生一定影响。尤其是悉尼、墨尔本、布里斯班等热门城市，可能会出现短暂的降温。外国买家的退场可能会导致这些地区的房产需求略有下降，进而影响房价走势。

然而，从长期来看，房价的走势依然取决于新房供应的情况。如果澳洲能够兑现其建设120万套新房的承诺，并且加快审批流程，解决建筑业的劳动力短缺问题，那么澳洲的住房市场或许能够实现更加健康和可持续的发展。否则，即便禁令限制了外国买家的市场份额，若本地需求仍然强劲，房价依旧可能保持上涨趋势。

总的来说，澳洲的这项新政策是为应对日益严峻的住房危机而提出的重要措施，虽然禁令可能会对特定市场产生短期波动，但要真正缓解房价压力，还需要从供应侧着手。未来，政策的实施效果将取决于政府是否能够加快新房建设的步伐，并有效解决长期困扰澳洲房地产市场的结构性问题。