2024年，希腊房地产市场经历了多年的强劲增长，尤其是阿提卡地区房价相比2017年上涨了88%，全国范围内上涨了69.2%。尽管涨势依旧强劲，但2024年第三季度的数据显示，房价涨幅正在逐步放缓，特别是在新公寓和二手公寓市场。与此同时，建筑成本、能源价格、外国投资以及黄金签证政策等因素，仍然对市场走势起着重要作用。
2025年希腊房产市场会迎来调整，还是继续上涨？本篇文章将从房价走势、投资趋势及市场关键因素等角度，解析希腊房地产市场的发展前景。
一、希腊房价增长趋势：七年涨幅惊人，但增速放缓
1. 2017-2024年希腊房价涨幅统计
根据希腊央行数据，2017年至2024年，希腊房价经历了快速增长，其中：
l 阿提卡地区：房价上涨88%，其中雅典多个区域房价突破金融危机前高点。
l 全国范围：房价累计上涨69.2%，但整体水平仍比2008年金融危机前低约1.3%。
l 新建房产涨幅更快：2017年至2024年，新建房产价格增长了77%，部分地区超过历史最高点。
l 二手房价格涨幅较小：同期增长67.8%，但仍比2008年水平低4.4%。
2. 2024年房价涨幅放缓，2025年或继续趋缓
2024年第三季度，希腊房价涨幅为7.8%，创近五个季度以来的最低涨幅，其中：
l 新公寓涨幅9.7%，相比2023年的13.8%显著下降。
l 二手公寓涨幅6.6%，同样呈现放缓趋势。
l 按地区划分：塞萨洛尼基涨幅最高（12.1%），其他主要城市涨幅在4.9%-10%之间。
市场放缓的趋势表明，房价可能不会像前几年那样大幅攀升，2025年将是一个关键的调整期。
二、影响希腊房价的关键因素
1. 建筑成本上涨，推动房价上升
l 建筑材料成本增加：几年前，希腊传统建筑成本约为1,000-1,200欧元/平方米，但2024年已涨至1,600-2,100欧元/平方米，增幅达50%-60%。
l 人工成本上升：建筑行业劳动力短缺，导致工资上涨，进一步推高了房价。
l 能源价格高企：希腊房产的能源成本上升，影响了建筑和维护成本。
2. 外国投资持续流入，房价受支撑
l 2024年1-9月，外国资本投资希腊房地产市场19.2亿欧元，占全国投资总额的60%以上。
l 2024年第三季度，外国房地产投资同比增长45%，达到7.837亿欧元。
l 尽管希腊整体外国直接投资（FDI）下降，但房地产仍是希腊吸引外资的核心行业。
3. 黄金签证需求依旧旺盛
l 2024年1月至8月，由于黄金签证政策调整，高需求地区迎来一波投资热潮。
l 预计2025年，投资者将更多选择商业地产改建为住宅公寓，以满足租赁市场需求。
l 短租房投资也在增加，带动房价和租金继续上升。
4. 希腊政府政策调整，市场或迎平衡
l 希腊政府已推出新的税收法案，以控制房地产市场过热。
l 住房供需失衡仍然是一个主要问题，如果政府不出台大规模住房建设计划，市场仍可能保持增长趋势。
l 银行融资可能会减少，使得部分投资者转向租赁市场，而非购房。
三、2025年希腊房产市场的三大趋势
1. 房价仍会上涨，但增速放缓
由于建筑成本上升、外国投资流入以及市场供需紧张，房价仍有上涨空间，但相比2019-2023年的高速增长，2025年涨幅预计将在5%-8%之间，而不会再出现两位数增长。
2. 短租市场持续繁荣，推动房价稳定
Airbnb等短租平台的高收益，使得越来越多的房产被投入短租市场，长期租赁房源减少，导致租金上涨，并间接推高房价。
3. 商业地产改造项目将增加
由于住宅市场供应不足，许多投资者可能会将停车场、车间、办公室等物业改造为住宅，以满足市场需求。这种趋势将进一步推动城市房地产市场的发展。
四、投资者和购房者的建议
1. 适合投资者的区域
对于希望在希腊投资房产的人而言，以下地区值得重点关注：
l 雅典市中心：房价依然具有增长潜力，适合长期持有。
l 比雷埃夫斯港口区：基础设施不断升级，投资潜力大。
l 塞萨洛尼基：房价涨幅领先全国，适合短期投资获利。
l 北部富人区（Kifisia、Marousi）：高端租赁市场增长稳定，投资回报率较高。
2. 适合购房者的策略
l 尽早锁定房源：由于房价仍有上涨空间，尽早购买可以规避未来涨价带来的额外成本。
l 关注政府新政策：税收、补贴、金融政策调整可能影响市场走势。
l 考虑贷款利率因素：如果贷款购房，需关注希腊及欧元区利率走势，以选择最佳购房时机。
总结：2025年希腊房价是涨是跌？
2025年，希腊房价预计仍将保持上涨趋势，但涨幅将明显放缓。建筑成本上升、外国投资持续流入、黄金签证需求旺盛等因素，将继续推动市场增长，但政府政策调整和银行融资减少可能在一定程度上抑制房价过快上涨。
对于投资者而言，希腊房地产仍然是欧洲市场中的优质投资选项，尤其是雅典、比雷埃夫斯和塞萨洛尼基等地仍有较高增长潜力。而对于购房者而言，市场的稳定增长意味着现在仍是一个不错的购房时机，但需密切关注政策调整带来的潜在影响。