近年来，随着全球房地产市场的波动，希腊的房产市场逐渐成为许多投资者关注的焦点。尤其是对于有移民计划的投资者来说，希腊的“商改住”政策无疑提供了一个难得的机遇。这项政策不仅可以盘活大量闲置的商业地产，还能有效缓解国内住房市场的供需失衡。那么，作为投资者，如何在这一政策背景下，抓住“商改住”的红利呢？
1、希腊住房市场现状与供需矛盾
根据欧盟统计局的最新数据，希腊国民每年将35.2%的可支配收入用于住房支出，这一比例远高于丹麦和德国，几乎是整个欧盟平均水平的两倍。这背后折射出一个严重的问题——希腊的住房市场供不应求，尤其是在大城市和旅游热点地区。
希腊作为欧洲著名的旅游目的地，每年接待的游客数量庞大，2024年预计将超过3500万人次。大量的游客需求导致希腊的房地产市场面临巨大的压力，尤其是在短租市场的繁荣之下。数据显示，目前希腊超过60%的房屋用于短期租赁，许多房东看到旅游业带来的丰厚收益，纷纷将房产投入短租市场。这直接导致了本就紧张的长租房源进一步减少，特别是在雅典等主要城市，长租房的供应量相比2020年减少了近25%。
面对这一困境，希腊政府已经采取了一系列举措来应对这一局面。希腊总理基里亚科斯?米佐塔基斯在2023年提出，通过税收优惠鼓励约60万套封闭式公寓进入租赁市场，并对短租平台如Airbnb的扩张实施严格限制，要求热门地段的短租房源数量减少30%。这些措施的核心目的是平衡住房市场，缓解居民的住房压力。
2、“商改住”政策：盘活闲置商业地产
在此背景下，希腊政府于2024年9月正式推出“商改住”政策。该政策的目标是通过将闲置的商业地产改造为住宅，来解决供需矛盾并推动经济发展。根据预测，这项政策将能够盘活超过4000处闲置商业地产，新增1.5万个就业岗位，并为政府带来约6000万欧元的财政收入。
这一政策的出台，吸引了大量投资者的目光。特别是对于那些计划通过购房移民进入希腊的投资者而言，如何抓住这一政策所带来的机会，成为了一个关键问题。
3、如何选择“商改住”项目？
在选择投资“商改住”项目时，有几个重要的因素需要注意：
1）地段优越性
地段始终是房地产投资中最重要的考量因素。雅典北部、市中心及南部等区域，无论是自住还是出租，都是理想的投资选择。这些区域的基础设施完善，交通便利，生活配套设施齐全，具备较强的租赁市场潜力。
2）开发商的实力
选择具有实力的大型开发商进行投资，能够有效保障项目的质量和安全。大型开发商通常有足够的资金实力来承接优质的地段，并进行全面的建筑改造和设施升级。无论是楼体结构、消防系统，还是水电暖等配套设施的优化，都能确保房产项目的质量。
相比之下，一些小型开发商的项目可能存在较大的风险。由于资金和技术的限制，这些开发商往往只能进行简单的装修改造，且许多项目的规模较小，存在很多潜在问题。例如，一些项目可能只有一楼商铺和少数几套住宅，这类项目虽然表面上价格较为亲民，但居住体验差，后期维修成本较高，房产价值也难以保值。
4、“商改住”项目的审批和手续
“商改住”政策的推出，给投资者提供了较大的市场空间，但也意味着开发商需要面对一定的审批程序。希腊政府推出这一政策的主要目的是盘活闲置商业地产，解决供需问题，因此政策上有很大的支持。但这并不意味着所有的手续都能够顺利通过。开发商需要具备相应的专业能力，并严格遵循希腊的法律法规。
从开发商的操作流程来看，前期的准备工作十分繁琐。为了确保项目顺利审批，开发商通常需要组织建筑、结构以及法务团队，对商业地产进行全面评估，进行类似“体检”的详细调查。这些准备工作可以确保项目符合相关标准，避免后期审批时出现问题。
随着西班牙黄金签证政策的关闭，希腊成为了唯一一个在申根区内继续提供购房移民政策的国家。这一政策的变化意味着，越来越多的投资者将目光投向希腊房地产市场，推动了市场需求的进一步增长。同时，商业地产改造项目也在这一需求中显得尤为抢手。